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 Pour évaluer efficacement tous les risques juridiques que vous pouvez avoir, vous pouvez utiliser le service de questions personalisées mis en place par le cabinet Murielle-Isabelle CAHEN.
J’ai
signé une promesse de vente pour acheter un appartement mais j’ai besoin d’un
prêt en complément d'apport personnel. Le vendeur m’a obligé à écrire que je
renonçais au bénéfice de la condition suspensive si je n’obtenais pas mon prêt.
Les 10 % du prix de vente que j’ai déjà versés lui reviendront alors et je ne
pourrais pas les récupérer. Avait–il le droit de me faire signer une telle clause ?
Certainement pas ! Si vous n’obtenez pas votre prêt après avoir signé ce
document, le vendeur sera forcé de vous rembourser les 10 % que vous avez versés en
acompte... quitte à lui faire un procès.
En effet, la clause suspensive de restitution du dépôt
en cas de non-obtention d’un prêt est considérée d’"ordre public" comme
une clause légale et d'ordre public. Lorsqu'il est indiqué dans une promesse de vente que le prix de la vente sera payé en tout ou partie grâce à un prêt immobilier et que le prêt immobilier est refusé, le vendeur doit lui rembourser l'intégralité des arrhes versées.
Cela signifie que, même si vous y renoncez par écrit (ce qui se fait souvent à
l'insistance du vendeur), vous êtes censé ne pas y avoir renoncé.
Beaucoup de gens ignorent cette disposition de la loi et
se font piéger par des vendeurs ou des agences dénués de scrupules.
En signant une promesse de vente
pour un appartement, je me suis engagé à entériner la vente définitive devant notaire
dans trois mois. Qu’est–ce que je risque si, finalement, je change d'avis et
décide de ne plus acheter ?
Il faut savoir qu’en général, une vente se fait souvent en deux étapes.
1) signature d’une promesse de vente avec le vendeur,
directement ou par l’intermédiaire d’une agence immobilière, voire d’un notaire.
2) signature de l’acte de vente, obligatoirement devant notaire
Une promesse de vente équivaut en fait à un avant-contrat
de vente. Si vous souhaitez revenir sur votre décision, vous perdrez automatiquement la
somme que vous avez versée en acompte, même si la promesse de vente n’a pas été
signée devant notaire. A l'inverse, si c'est le vendeur
qui vient à refuser de vendre son bien, il doit remettre à son ex-acheteur
le double de l'acompte versé.
Mais, une fois signé l’acte de vente devant notaire,
si vous ne voulez plus de l’appartement, il faudra entamer une procédure devant le Tribunal de Grande Instance.
L’article 1625 du Code civil précise qu’il
n’existe qu’un seul motif d’annulation de la vente : la présence
de vices cachés ! Exemples : mauvaises fondations de la maison, erreurs sur le
nombre de mètres carrés ou sur la personne du vendeur... ou tout autre type
d’erreur grave impliquant que vous n'auriez jamais acheté ce logement si vous en
aviez eu connaissance.
La responsabilité du vendeur est accrue s'il s'agit d'un professionnel (constructeur,
marchand de biens ou promoteur immobilier). Il est impossible de demander une annulation
de vente pour un simple caprice !
J'ai conclu un contrat avec mon vendeur qui l'oblige à me vendre son bien à un prix déterminé. Pour ce faire je lui ai versé 10 % du prix de vente et je me suis également engagé à acheter. Finalement je n'ai plus envie d'acquérir, mais ce dernier me menace d'un procès. J'ai toujours cru que j'avais signé une simple promesse de vente. Qu'est ce que je risque ?
Un contrat qui oblige le vendeur à vous vendre un bien à un prix déterminé et dans lequel vous vous engagez également s'apparente à une promesse synallagmatique de vente.
Il faut savoir que dans la promesse synallagmatique de vente, vendeur et acheteur s'engagent l'un comme l'autre à conclure la vente à un prix déterminé en commun. Cet acte vaut techniquement pour vente. Vous ne pouvez donc pas y renoncer aussi facilement.
En effet, étant donné que vous avez normalement promis que vous alliez acheter, l'autre partie peut vous contraindre par voie de justice. Il pourra également exiger le paiement de dommages et intérêts.
Il faut garder à l'esprit que tout comme la promesse de vente, la promesse synallagmatique de vente demande un versement d'une somme d'environ entre 5 % et 10 % du prix de vente. Mais plutôt que d'une indemnité d'immobilisation, on parlera d'un dépôt de garantie dans votre situation.
Prenez garde à ne pas confondre les promesses unilatérales de vente et les promesses synallagmatiques de vente.
J'ai récemment conclu une promesse unilatérale de vente pour acquérir un bien, cependant j'aimerais savoir s'il est possible de me faire remplacer pour l'acquisition de ce bien ?
Dans la promesse unilatérale de vente, le propriétaire s'engage auprès du candidat acheteur à lui vendre son bien à un prix déterminé. Il lui donne ainsi en exclusivité une "option" pour un temps limité.
Durant cette période, il lui est interdit de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un autre acquéreur. Le candidat acheteur bénéficie, lui, de la promesse pour décider s'il souhaite acheter ou non. En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité d'immobilisation en principe égale à 10 % du prix de vente.
S'il se décide à acquérir, cette indemnité s'imputera sur la somme à régler. Mais s'il renonce à acheter ou s'il ne manifeste pas son acceptation dans le délai d'option, l'indemnité restera acquise au propriétaire à titre de dédommagement.
Dans la mesure où vous souhaitez vous faire remplacer, voir céder votre droit d'acquisition, vous devez avoir une clause de substitution, autorisant le bénéficiaire de la promesse à se substituer une autre personne pour la réalisation de l'acte authentique. L'absence d'une clause de substitution dans votre contrat ne vous permet pas de céder votre droit, mais vous pouvez tout de même demander une renégociation au promettant en lui demandant d'insérer ladite clause.
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