Pour évaluer efficacement tous les risques juridiques que vous pouvez avoir, vous pouvez utiliser le service de questions personalisées mis en place par le cabinet Murielle-Isabelle CAHEN.
Je vends actuellement ma maison de village. Le compromis de vente est prévu demain et soudain mon voisin ne veut plus que mes eaux pluviales soient déviées sur son toit. Il me dit que nous avons fait des modifications sur le tracé des eaux. Nous n'avons rien changé mais nous ne pouvons pas le prouver. Nous avons acheté cette maison en août dernier et nous l'avons entièrement rénovée. La situation de la maison est la suivante : d'un coté:
mitoyenneté avec la maison du dit voisin?
de l'autre: mitoyenneté avec son terrain (le terrain est en contrebas par rapport à ma maison).
Peut-il m'interdire l'accès à son toit ou à son terrain ? Si oui que puis-je faire ?
Si vous ne pouvez pas prouver que vous aviez le droit de dévier vos eaux pluviales sur son toit, vous risquez de perdre ce droit.
Cependant, d'après votre description du terrain, les eaux pluviales découleraient naturellement vers son terrain en contrebas, dans cette hypothèse, il ne peut pas s'y opposer, en effet l'article 640 du Code civil dispose : " Les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés, à recevoir les eaux qui en découlent naturellement sans que la main de l'homme y ait contribué ".
Le risque principal serait de voir votre terrain inondé en partie par le fait que vos eaux ne sont plus déviées, dans ce cas, si le terrain n'est pas une habitation ni une cour, un jardin, un parc ou un enclos y attenant, l'article L.152-20 du Code rural s'applique. Celui-ci dispose " Tout propriétaire qui veut assainir son fonds par le drainage ou un autre mode d'assèchement peut, moyennant une juste et préalable indemnité, en conduire les eaux souterrainement ou à ciel ouvert à travers les propriétés qui séparent ce fonds d'un cours d'eau ou de toute autre voie d'écoulement. "
Je pense déménager dans les mois qui viennent et je voudrais acquérir mon
nouvel appartement avant de vendre celui que j'occupe actuellement. Comment éviter tout
problème et risquer de me retrouver propriétaire de deux logements, ce que, bien sûr,
mon budget m'interdit ?
Une condition suspensive est un événement futur et incertain qui suspend la naissance du contrat et est prévue par l'article 1304 alinéa 2 du Code civil. Seule la réalisation de la condition fait naître le contrat de vente. Il est donc possible de signer la promesse d'achat d'un futur appartement en y insérant une condition suspensive, relative à la vente du logement précédent.
Les deux documents sont liés : s'il ne vend pas, l'acquéreur n'achète pas et récupère la totalité de l'acompte qu'il a versé.
Les agents immobiliers négligent souvent de mentionner cette possibilité, ou peuvent même indiquer que cela est impossible, ce qui est évidemment faux !
En sa qualité de mandataire, l'agent immobilier est tenu d'une obligation de renseignement et de conseil, et doit être loyal vis-à-vis de son mandant. Cette obligation d'information et de conseil implique non seulement qu'il délivre loyalement toutes les informations en sa possession de nature à influer sur la décision de l'acquéreur, mais aussi qu'il se renseigne lui-même sur tous les points d'une certaine importance (CA Douai, 12 mai 2016, n°15-01729).
L'agent immobilier aurait donc dû conseiller d'inclure une clause suspensive.
J’ai l’intention d’acheter un
appartement, à compter d’août 1997. Mais sa superficie est absente sur la promesse
de vente qu’on me propose de signer. Est-ce normal ? Sinon, que faire ?
Une loi du
18 décembre 1996, applicable depuis 1er juillet 1997, impose
au vendeur de faire figurer dans la promesse de vente la superficie de l’appartement
à vendre.
S’il ne le fait pas, vous pourrez entamer une action
pour faire annuler la vente dans le délai d’un
mois après la signature de l’acte authentique de vente.
Si la superficie réelle s'avère inférieure d'au moins de 5% de celle indiquée dans
l'acte de vente, l’acheteur dispose d'un an, à compter de la signature de
l’acte, pour consulter son avocat et entamer une
action
devant les tribunaux, demandant une diminution du prix
en fonction de la surface indûment comptabilisée.
J'ai acheté une maison par
l'intermédiaire d'une agence immobilière. Mais celle-ci me demande de lui payer sa
commission. En a-t-elle le droit ?
Non ! En principe, c’est le vendeur qui doit rémunérer ses services, sauf
s’il est prévu dans la convention de mandat que le paiement sera
à la charge de l’acheteur. L’acheteur doit alors avoir ratifié cette clause
dans le compromis de vente.
Dans le cas contraire, il n’est pas tenu de payer une quelconque commission.
Le taux de la commission représente, en général, entre 5 et 10% du prix de la vente.
J'ai récemment acheté nouveau logement pour lequel le vendeur a mis en place une clause le déchargeant de toute responsabilité en cas de vices cachés. Quelques mois plus tard, j'ai découvert la présence de termites. Que puis-je faire?
La première chose à savoir est que lorsque le vendeur est un professionnel, une clause le déchargeant de toute responsabilité en cas de vices cachés est nulle et sans effet. Si votre vendeur était un professionnel, vous pouvez donc toujours agir contre lui. Il faudra cependant tenir compte de la durée de la garantie.
Cela dit, le vendeur qui n'est pas un professionnel reste responsable, après la transaction, des vices cachés lorsque ceux-ci "rendent le bien impropre à l'usage auquel on le destinait ou diminuent tellement cet usage que l'acquéreur n'aurait pas pris la décision d'achat, ou en tout cas pas à ce prix-là, s'il en avait eu connaissance" conformément à l'article 1641 du Code civil.
Toutefois, le vendeur peut se dédouaner en insérant, dans l'acte de vente, une clause indiquant qu'il ne sera pas tenu de garantir l'acquéreur en cas de vice caché. Ces clauses sont en effet fréquentes dans la majorité des actes notariés. Toutefois, ces clauses émanant de non professionnels sont nulles si le vendeur est manifestement de mauvaise foi.
Cette mauvaise foi est manifeste lorsque le vendeur essaie de dissimuler la présence de termites (Cour de cassation, 3e chambre civile 3, 25 mars 2014).
Si votre vendeur est un non professionnel, pour pouvoir valablement agir contre lui, il faudra réussir à prouver sa mauvaise foi.
Dans la procédure d'acquisition d'un logement en copropriété, j'ai eu à remarquer que dans mon avant-contrat des parties privatives de plus de 8 m² n'y figurent pas. Est-ce normal?
Selon l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, modifiée par, la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996:
" toute promesse unilatérale de vente ou d´achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d´un lot ou d´une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot (...). Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d'État prévu à l'article 47 ".
Ce seuil est actuellement de 8 m². Si ce n'est pas le cas, vous pouvez demander la nullité de l'avant-contrat. Pour ce faire, il faudra que la demande en justice soit faite avant l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique qui constatera la réalisation de la vente. Toutefois, la signature de l'acte authentique constatant où réalisant la vente et mentionnant la superficie peut purger le vice affectant la promesse ou tout acte antérieur.
Vous pouvez donc agir ou simplement attendre l'acte authentique réalisant la vente pour que ces parties privatives soient mentionnées.
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