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 Pour évaluer efficacement tous les risques juridiques que vous pouvez avoir, vous pouvez utiliser le service de questions personalisées mis en place par le cabinet Murielle-Isabelle CAHEN.
Mon propriétaire a mis en vente l’appartement que
j’occupe. Depuis, c’est un défilé continu. Puis-je empêcher ces visites
pendant une partie de la journée, voire certains jours, notamment le week-end ?
Si votre bail est soumis à la
loi du
6 juillet 1989, son article 4 précise que vous pouvez refuser de faire
visiter votre appartement les jours fériés et pendant plus de deux heures les jours
ouvrables.
Mon propriétaire veut reprendre l'appartement que
j'occupe pour y habiter. Il m'a prévenu verbalement que je devais partir au plus vite, car
il veut emménager dans six mois. En a-t-il le droit?
Votre propriétaire peut vous donner congé pour reprendre son appartement, mais
uniquement par lettre recommandée avec avis de réception et non verbalement C'est à
vous de vérifier s'il le fait bien dans un délai de six mois à l'avance, et si la
lettre qu'il vous envoie pour vous demander de partir indique bien qu'il veut reprendre
l'appartement pour y habiter lui-même. Si vous partez avant ce délai de six mois, vous
ne serez pas obligé de payer un loyer pour le temps où vous n'avez pas occupé les lieux.
(article 15 de la loi du 6 juillet 1989)
Il y a six ans, j'ai conclu un bail soumis à la
loi du
6 juillet 1989, avec une société. Celle-ci vient de me signifier mon congé,
au titre de l’article 15-1 de la loi en question, pour reprise des locaux
loués pour ses besoins de fonctionnement. Or il s'agit d'une personne morale. Ce congé est-il valable ?
Non. La jurisprudence est très stricte sur
l’interprétation de cet article de la loi. La reprise d'un appartement loué ne peut
être effectuée que par le bailleur, son conjoint (ou son concubin
notoire depuis au moins un an à la date du congé), ses ascendants ou encore ses
descendants.
Leurs coordonnées doivent être précisées sur le congé.
Une société ne peut pas habiter le logement repris et n’a, bien sûr, ni concubin,
ascendant ou descendant : uniquement du personnel salarié.
Le juge exerce un contrôle a posteriori. (Cass. 3e civ. 26-6-2007 n° 06-18.177).
Comment récupérer la caution que j'ai versée à la signature de mon bail ?
Il faut d’abord penser à faire établir, avec le bailleur, un constat lors de
l’entrée dans les lieux et un autre à la fin du bail. Ce dépôt de garantie doit
vous être restitué au plus tard deux mois après la remise des clés. En théorie, ce
n’est qu’en cas d’usure anormale des lieux que le propriétaire pourrait le
conserver.
Si vous considérez que ce n’est pas le cas et que l’attitude du propriétaire
paraît abusive, vous devrez saisir le tribunal d’instance du lieu de la
location.
Mon père est décédé à l'hôpital. En accord avec mes frères et sœurs, il a
été décidé de ne pas reprendre le bail de son appartement. Le propriétaire
nous réclame quand même des loyers. En a-t-il le droit ?
Oui. L'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 règle cette question. En principe, le bail est résilié de plein droit en cas de décès du locataire, sans nécessité de donner congé et sans préavis.
La famille doit simplement avertir le propriétaire du décès du locataire et lui adresser un acte de décès. Afin de vider les lieux, la famille a souvent besoin de temps : 1 à 2 mois en général. Les héritiers et le propriétaire doivent fixer une date pour la restitution des clés et l'état des lieux de sortie.
Les héritiers doivent alors régler au propriétaire les éventuels loyers impayés par le locataire défunt, les dégradations survenues pendant le bail et constatées lors de l'état des lieux de sortie ainsi qu'une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer pour le temps où les héritiers ont occupé le logement avant de le libérer.
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Je suis titulaire d’un bail professionnel mixte de
6 ans. Est-il possible de donner mon congé à mon propriétaire avant la fin du
bail ?
Oui. L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le
locataire peut donner son congé à tout moment, moyennant un
préavis de trois mois. Le bailleur, lui, ne peut donner congé à son locataire
qu’à l’expiration du bail, moyennant un préavis de six mois
avant son échéance.
Je
veux quitter mon appartement dans un mois, sans attendre les trois mois de préavis
obligatoire. En ai-je le droit ?
Depuis la loi du 6 août 2015, cela est possible, quelle que soit la date de signature de votre contrat dans neuf cas :
- lors d'une mutation professionnelle,
- si le logement est situé en " zone tendue ",
- suite à une perte d'un emploi,
- à l'obtention d'un premier emploi,
- un nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi,
- un état de santé justifiant un changement de domicile,
- si vous bénéficiez du RSA,
- Si vous bénéficiez de l'allocation adulte handicapé,
- Suite à l'attribution d'un logement social.
J'ai quitté mon appartement depuis 3 mois avec mes loyers payés à temps. Cependant, je n'ai toujours pas reçu ma caution. Est-ce normal ?
La remise de la caution d'un bailleur à son locataire prend toujours un peu de temps. Il arrive que la caution soit restituée au le jour du départ du locataire. Cela arrive uniquement lorsque le logement est rendu en parfait état. Malheureusement, le plus souvent, il se passe un certain délai entre le départ du locataire et la remise de la caution.
Le délai pour la remise de la caution est indifférent du fait que le logement soit loué en location vide ou en location meublée. Il est à cet effet long de deux mois au maximum. Il commence à courir, à compter de la restitution des clefs. Toutefois, si l'état des lieux de sortie est conforme à celui établi à l'entrée, le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans un délai d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire.
Si vous n'avez toujours pas reçu votre caution dans le délai prévu, il faudra songer à adresser un courrier simple à votre bailleur. Si vous ne recevez toujours rien, adressez-lui un courrier recommandé avec accusé de réception dans lequel vous lui indiqueriez le délai prévu. Vous pourrez toujours appliquer des majorations pour cause de retard. En dernier recours, vous pouvez intenter une action contre votre ancien bailleur.
Je loue un appartement meublé depuis peu. Puis-je changer les meubles en place ?
Une règle claire est posée concernant les appartements meublés : il ne doit pas y avoir de transformation de la chose louée ou de remplacement des meubles sans l'accord des propriétaires.
Si cet accord est donné, il faudra voir avec lui où et comment stocker les meubles qui seront remplacés. Il faudra impérativement prendre le soin d'éviter que ces meubles soient détériorés.
Si l'état des lieux n'a pas été fait à l'entrée de l'appartement, il faudra le faire en indiquant que les meubles proposés ont été retirés sur votre demande.
Malgré la loi Alur, tous les locataires ou bailleurs ne font pas toujours cet état des lieux. Si l'état des lieux avait déjà été fait, il faudra tout de même bien faire indiquer votre souhait de changement.
De plus, avec la loi Alur qui impose d'établir un inventaire précis des meubles et de leur état lors de votre entrée dans les lieux et lors de votre sortie , les problèmes de preuve seront réduits.
Puis-je m'opposer au refus de poursuivre le bail d'habitation par mon bailleur, à l'issue du contrat de bail ?
C'est pour protéger les locataires que le législateur, par la loi du 6 juillet 1989, a instauré un principe de reconduction tacite du bail d'habitation, à l'issue du contrat de bail.
Mais le bailleur peut aussi donner "congé" à son locataire, pour plusieurs motifs qu'il devra cependant impérativement justifier :
- Pour vendre le logement (le congé vaut alors également offre de vente) ;
- Pour y habiter ou y loger un proche. Le locataire pourra alors contester ce motif de reprise s'il prouve que le logement n'a jamais été repris, est vide ou est utilisé comme résidence secondaire;
- Pour "motifs légitimes et sérieux" (impayés, problèmes avec le voisinage, etc.).
Il existe également des règles relatives aux locataires protégés, qui concernent surtout les personnes de plus de 65 ans avec un faible revenu, ou des locataires hébergeant des personnes âgées
(Pour en savoir plus, voir le barème applicable.
Durant ma location, j'ai effectué des travaux dans la location sans avertir mon bailleur. Le bail se termine, et le propriétaire du logement n'est pas content du résultat, le découvrant au moment de la remise des clefs. Qu'est ce que je risque ?
Le bailleur, face à des travaux qu'il n'a pas autorisés, dispose de plusieurs options : il peut tout décider de conserver le résultat des travaux, le locataire ne pouvant exiger le remboursement des dépenses engagées.
Par ailleurs, il peut également exiger du locataire la remise en l'état initiale du logement au frais du locataire. Il faut savoir que le bailleur peut aussi opter pour cette option s'il s'oppose à ce type de travaux durant le bail, auquel cas il lui sera possible de demander en plus la résiliation du contrat de bail pour non-respect des obligations liées à un tel contrat.
Néanmoins, il convient de rappeler que le bailleur ne peut s'opposer à de simples aménagements de la location, si bien que des travaux n'ayant rien d'irréversible sont autorisés pour le locataire, sans accord nécessaire du bailleur.
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