BAIL     Vous êtes locataire       A la signature du bail       Pendant la location       En quittant les lieux

  Pour évaluer efficacement tous les risques juridiques que vous pouvez avoir, vous pouvez utiliser le service de questions personalisées mis en place par le cabinet Murielle-Isabelle CAHEN.

J'ai signé un bail pour un contrat de 4 mois correspondant à une location meublée : avec une l'agence. Lors de la signature, j'ai effectué un dépôt de garantie d'un mois de loyer. Une semaine après cette signature je ne suis pas satisfaite de l'appartement loué, car il y a des rats dans l'appartement. Quels recours existent auprès de l'agence ?
L'article 1719 du Code civil et l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le bailleur est tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du bien. En l'occurrence, la présence de souris et de bruits s'ils sont réellement constitutifs de troubles du voisinage sont constitutifs d'un trouble de jouissance, en l'occurrence le locataire peut demander des dommages et intérêts, mais pour obtenir la résiliation du bail, les troubles doivent être extrêmement graves.
Cependant, la Cour d'appel de Colmar dans un arrêt du 27 juin 2005 a jugé que lorsque la preuve de la présence de rats est rapportée, le départ du locataire quelques jours après avoir emménagé est justifié.
La solution la plus probable à votre problème sera le versement par le bailleur de dommages et intérêts, mais pas l'annulation du bail, peut-être celui-ci prendra-t-il fin lors d'une procédure, mais puisque c'est un bail de 4 mois, il aura déjà pris fin. L'agence n'a pas à vous reloger.
Cette position sera confirmée par la Cour de cassation dans une décision de la 3ème chambre civile en date du 4 juin 2014.

J'ai signé un bail professionnel qui prévoit le paiement de la taxe foncière, mais il n'y a aucun article relatif au droit au bail. Mon propriétaire me réclame 3 ans après 2.5 % par mois de droit au bail. Dois-je payer s'il s'agit réellement d'un bail professionnel (et non pas commercial) ?
Il est soumis principalement aux règles du Code civil et à une loi de 1989. Le bail est conclu pour 3 ans au minimum (six ans au maximum si le propriétaire est une personne morale) et le loyer ne peut être revalorisé au terme que s'il y a une sous-évaluation flagrante. Il semble donc que le bailleur ne puisse pas réévaluer le loyer pour y inclure le droit au bail qui doit donc être inclus dans le prix d'origine.

J'ai loué en mon nom un appartement pour un ami de nationalité chinoise, qui est en France depuis plusieurs années sans titre de séjour, simplement avec un passeport. Il vient récemment de recevoir un courrier (à mon adresse) lui stipulant un avis de reconduction à la frontière sous une semaine. Bien qu'il ait depuis peu quitté cet appartement, suis-je moi-même passible de poursuites ?
Cette situation est régie par les articles L.622-1 et suivant du Code de l'entrée et du séjour des étrangers et du droit d'asile. Votre ami risque un emprisonnement d'un an et une amende de 3750 euros. Le tribunal pourra en outre lui interdire, pendant une durée qui ne peut excéder trois ans, de pénétrer ou de séjourner sur le territoire français. Comme il n'a à ce jour reçu qu'un courrier qui lui impose de quitter le pays, il ne devrait pas encore pas être condamné aux peines décrites. Si vous l'avez aidé en l'hébergeant dans un appartement à votre nom, tout en sachant qu'il était en situation irrégulière, vous risquez une peine d'emprisonnement de cinq ans et une amende de 30 000 euros.

Quelles sont les réparations que je suis obligé d'effectuer, comme locataire ?
Selon le décret du 26 aoÿt 1987 (article 1^er annexe) et la loi du 6 juillet 1989 (article 7), vous êtes tenu par la loi de faire les réparations d'entretien courant. Par exemple :

Le propriétaire de l'immeuble dans lequel j'habite a décidé de faire refaire à neuf certains appartements, qui étaient inoccupés. Les travaux vont durer trois mois et provoquent des nuisances importantes (bruit, saleté). Mon propriétaire a-t-il le droit de me faire subir tous ces désagréments ?
Hélas, oui. L'article 7-e de la loi du 6 juillet 1989 prévoit l'obligation pour les locataires de laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives de l'immeuble, de travaux d'amélioration de la performance énergétique . Toutefois, selon l'article 1724 du Code civil, vous pouvez demander une réduction du loyer si les travaux durent plus de 20 jours. Si votre propriétaire refuse de vous accorder cette réduction "à l'amiable", vous devrez alors saisir le Tribunal d'instance compétent, pour obtenir réparation. Si votre propriétaire a inclus dans votre bail une clause excluant toute indemnisation en cas de travaux réalisés pendant une durée supérieure à 21 jours, cette clause est réputée non écrite et vous avez quand même droit à une baisse de loyer.

Mon propriétaire refuse de mettre l'électricité de mon appartement aux normes légales. Que puis-je faire ?
Vous pouvez commencer par lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception en lui demandant de faire les travaux de toute urgence.
La loi lui impose de faire ces travaux : le décret du 6 mars 1987 "sur les conditions minimales de confort et d'habitabilité des locaux loués" prévoit que l'installation électrique doit assurer la sécurité des utilisateurs des locaux. Si un accident a lieu, c'est votre propriétaire qui sera responsable.
S'il ne réagit pas, vous avez la possibilité de saisir le tribunal d'instance compétent et le juge obligera votre propriétaire à mettre l'électricité aux normes.
Vous pourrez même éventuellement, demander des dommages et intérêts.

Mon propriétaire refuse de changer le système de chauffage de mon appartement, qui est en panne. Puis-je refuser de payer mon loyer ?
Non. Un des principes du droit français est que nul n’est habilité à se faire justice soi-même. Vous pouvez néanmoins ouvrir un compte bancaire et y verser votre loyer, pour pouvoir ensuite prouver votre bonne foi.

Mon propriétaire veut augmenter mon loyer. Quels sont mes moyens de recours ?
Vérifiez tout d’abord que la proposition du propriétaire a bien été faite six mois avant la fin de votre bail, par lettre recommandée ou par huissier.
Si ce n’est pas le cas, vous continuez à payer l’ancien loyer pendant les trois prochaines années.
Sinon, ne faites rien, continuez à régler l’ancien loyer, attendez que le propriétaire saisisse la commission départementale de conciliation des baux. Votre propriétaire devra y justifier son augmentation.

Je voudrais faire des travaux dans l’appartement que je loue. Est-ce possible ?
Oui, mais uniquement avec une autorisation écrite de votre propriétaire. Sinon, lors de votre départ, le propriétaire peut exiger que vous remettiez les lieux dans l’état.

Je n’ai pas payé mon loyer depuis trois mois. Qu'est ce que je risque ?
Votre propriétaire ne peut pas vous expulser de l’appartement de sa propre initiative.
Il a besoin de l’autorisation du tribunal. Si vous ne payez pas votre loyer plus de deux mois de suite, votre propriétaire peut demander au tribunal de prononcer votre expulsion et la fin de votre bail.
Vous pouvez néanmoins demander au tribunal, à condition de le saisir dans les deux mois qui suivent l'acte d’huissier que vous allez recevoir du propriétaire, de suspendre la résiliation du bail jusqu'à ce que vous puissiez acquitter votre retard de loyer.
Vous pouvez demander jusqu'à deux ans de délai, selon l’article 1343-5 du Code civil. De toute façon, sachez qu’aucune expulsion n’est permise en hiver (entre fin novembre et fin mars).

J'ai signé un bail de location seul, sauf que quelques mois après j'ai eu à héberger mon frère, alors que mon propriétaire m'a interdit l'hébergement de quelqu'un d'autre dans l'appartement. Que puis-je faire ?
Ce cas est commun et arrive souvent. En effet, la loi autorise l'hébergement provisoire d'un parent proche sauf dans le cas des logements trop petits tels que des appartements de 15 mètres carrés où il est impératif de respecter le nombre maximal d'occupants.
Si vous devez accueillir des personnes que vous connaissez, mais qui ne sont pas pour autant des parents proches, il est conseillé d'en parler au propriétaire afin d'obtenir de lui une autorisation si cet hébergement doit être pour une durée plutôt longue.
Cet hébergement devra être effectué sans demande de participation au loyer, car si une participation est demandée cela ressemblera à une sous-location. Il est important de savoir que la sous-location nécessite une autorisation spécifique du bailleur, sous peine de résiliation immédiate du bail. Pour ce qui est des conjoints ou concubins, la jurisprudence autorise au locataire d'héberger de façon permanente ces personnes, même si la personne n'est pas mentionnée sur le bail, mais toujours dans le respect des conditions d'hébergement. Néanmoins, le propriétaire pourra s'opposer à la venue d'une personne supplémentaire si l'habitation est trop petite. Dans votre situation, si votre logement n'est pas exigu, vous ne devez pas vous inquiéter.

Je loue un appartement, mais je ne suis pas toujours en ville. Pour me faire un peu d'argent, j'ai donc décidé de le sous-louer pendant mes absences. Je sais que le la sous-location n'est pas appréciée des propriétaires, mais rien ne l'interdit dans mon contrat. Est-ce que je risque tout de même quelque chose ?
Le contrat de bail peut être considéré comme la Constitution de votre appartement. Il faut donc le respecter. Tout locataire en contradiction avec son contrat de bail s'expose à des sanctions assez sévères. Il faut donc, à tout moment, être en conformité avec son contrat de bail.
Comme vous le relevez vous-même, les propriétaires n'aiment pas la sous-location de leurs appartements. Néanmoins, rien n'est dit dans votre contrat de bail concernant cette pratique. A priori, vous pouvez donc le faire sans risquer grand-chose.
Toutefois, dans la mesure où la sous-location gênerait effectivement votre propriétaire, celui-ci peut refuser un renouvellement de votre bail à défaut d'un arrêt de la location au moment de la découverte de la sous-location. Pour éviter de se retrouver dans ce cas de figure, il vaut mieux en parler avec votre propriétaire pour savoir ce qu'il en pense et dans quelle mesure vous pouvez avoir recours à vos différentes sous-locations.

Ai-je le droit d'aménager à ma convenance le logement dont je suis locataire ?
En principe, vous êtes libre d'aménager le logement dans lequel vous vivez, mais il est interdit d'effectuer des modifications substantielles de celui-ci sans l'accord du propriétaire.
Ainsi, refaire la peinture d'une pièce, changer de meubles, ou encore modifier la surface au sol (tapis, moquette, etc.), est un droit dont vous disposez. Néanmoins, l'accord exprès et écrit du propriétaire sera nécessaire pour modifier la taille d'une pièce, casser un mur ou construire une fenêtre.

Mon bailleur a conservé un double des clefs du logement qu'il me loue : peut-il rentrer "chez moi" à n'importe quel moment ?
Comme vous dites, vous êtes chez vous au sein de ce logement. Dès lors, s'il est courant que le bailleur conserve un jeu de clef du logement, il ne peut en aucun cas pénétrer dans celui-ci sans votre autorisation en votre absence, ni même se présenter à l'improviste, ce qui constitue une violation de votre vie privée et de votre domicile.