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 Pour évaluer efficacement tous les risques juridiques que vous pouvez avoir, vous pouvez utiliser le service de questions personalisées mis en place par le cabinet Murielle-Isabelle CAHEN.
Mon locataire refuse de me
présenter un contrat d’assurance, sans doute parce
qu'il n’est pas assuré. Que puis-je faire ?
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, n° 89-462,
prévoit l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance couvrant les
"risques locatifs" (assurance "multirisque habitation").
Le locataire doit en justifier par la remise au bailleur de cette souscription
d’assurance lors de la remise des clés et ensuite chaque année. A défaut, le
bailleur pourrait résilier le
bail
d’une façon automatique, quitte à être obligé de saisir le tribunal
si le locataire ne part pas de son plein gré.
Avant de louer un
logement, dois-je le remettre en bon état ?
Oui. La loi vous y oblige. Vous pouvez même le
mentionner dans l’état des lieux. Si le locataire veut faire des travaux de
réfection en entrant dans les lieux, vous pouvez accepter une baisse de loyer en
contrepartie, dont vous déciderez seul du montant.
J'ai une chambre de bonne qui fait 8 mètres carrés. Puis-je la mettre en location ?
À Paris, il est fréquent de voir des offres de locations qui portent sur des "chambres de bonnes". Le terme "appartement" ne serait donc pas adéquat pour ce type de logement. Cela dit, ces "chambres de bonnes" ne sont pas souvent conformes à la réglementation française sur les logements.
Il est important de savoir que la réglementation française applicable en matière de logement est claire et précise : sont considérés comme des logements décents ceux dont la surface habitable est au moins égale à 9 m². Cet impératif est indiqué à l'article 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Une précision importante à apporter est que la chambre peut ne pas respecter ces règles si le volume habitable du logement est au moins égal à 20 m3.
Il n'est pas toujours facile de comprendre les différentes règles de calcul et les termes employés, mais le terme "volume habitable" peut être défini. Le volume habitable est la somme des surfaces habitables multipliée par les hauteurs sous plafond supérieures à 1,80 mètre. Quant à la surface habitable, celle-ci correspond à la surface de plancher de laquelle sont déduites les surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches ou encore les cages d'escaliers par exemple.
Cela est prévu à l'article R111-2 du Code de la construction et de l'habitation.
Si le logement que vous proposez est contraire à ces indications, vous ne pourrez pas le mettre en location ; à moins d'y apporter certaines modifications.
Mon appartement est actuellement vide et n'est toujours pas doté d'un détecteur de fumée. J'ai entendu dire qu'il était obligatoire d'en avoir un dans son logement, mais est-ce que cette obligation m'incombe ?
Depuis la loi du 9 mars 2010, tout logement doit obligatoirement être doté d'un détecteur de fumée. Cette obligation s'applique aux locaux d'habitation à usage locatif. C'est donc à vous, propriétaire d'installer ce détecteur de fumée, d'autant plus que l'appartement est actuellement vide.
Toutefois, cette obligation sera à la charge du locataire lorsqu'une location est en cours. Cela dit, si c'est le locataire qui doit installer le détecteur de fumée en cours de location, ce sera à vous, bailleur, de lui fournir le matériel ou encore de rembourser à votre locataire le prix de l'appareil.
L'article L129-8 du Code de la construction et de l'habitation impose l'installation d'au moins 1 détecteur de fumée par logement. Vous devrez également vous assurer du bon fonctionnement du détecteur de fumée au moment de l'état des lieux d'entrée de votre nouveau locataire.
Enfin, il est important de souligner qu'en cas de location saisonnière, de location meublée, ou encore pour un logement de fonction, l'obligation d'entretien du détecteur de fumée incombe. Dans les autres cas, cette obligation sera à la charge des locataires.
Puis-je exiger la remise de certains documents de la part d'un potentiel locataire?
Depuis le 8 novembre 2015, la loi a mis en place une liste limitative de documents pouvant être exigé par un bailleur à son potentiel locataire et sa caution, parmi lesquels au moins une pièce d'identité, une attestation de domicile, des justificatifs concernant son activité professionnelle et ses ressources.
Ainsi, tout document en dehors de cette liste n'a pas à être justifié par le locataire. De même, il est interdit pour le bailleur de rédiger une annonce de location discriminante, ou de se baser sur de tels critères de sélection. Dans ce cas, le bailleur encourt des sanctions pénales, et notamment des amendes pour tout justificatif non listé ou toute discrimination.
Puis-je louer le logement vide pour une durée minimale inférieure à trois ans?
Bien que la loi prévoit une elle durée, il est possible de signer un contrat de location court, pour une durée comprise entre 1 et 3 ans, en vertu de l'article 11 de la loi de 1989.
Un tel contrat peut être prévu notamment dans le cas où le bailleur souhaite y habiter dans le cadre d'une retraite imminente, ou encore dans le cadre de sa mise à disposition à ses enfants (dans le cadre de leurs études notamment).
Vous devrez néanmoins respecter certaines conditions, comme celle de prévenir le locataire de la fin du bail au moins 2 mois avant son échéance, par lettre recommandée avec accusé de réception.
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